fas0nheat.ru «На рынке недвижимости надулся пузырь. Даже люди с приличными зарплатами не могут себе позволить купить квартиру. Цены на жилье нереальны!» — примерно так говорят москвичи о квартирном вопросе. При этом подразумевается, что в Москве ситуация уникальна и «там, на Западе», все не так.

Однако точно в таких же словах сейчас обсуждают текущее положение на рынке жилья в Париже и Мадриде, Детройте и Дубае. В 2011–2006 годах цены на недвижимость непрерывно росли практически по всему миру, в результате чего она стала малодоступна для среднего класса в США и в Европе. Россия, получается, все эти годы находилась в общем потоке, только у нас общий тренд был усилен местными особенностями: монополизмом и низкими объемами строительного рынка, крайне слабой жилищной политикой государства.

Чтобы увидеть российскую ситуацию в мировом контексте, медиагруппа «Эксперт» подготовила книгу «Мировой рынок недвижимости: города, тренды, цены», представляющую сборник материалов, описывающий рынки жилья 20 ключевых городов и зон мира (книга выйдет из печати весной этого года). Книга позволяет посмотреть со стороны на российскую реальность: действительно ли дорога московская или, например, сочинская недвижимость? Какие тенденции российского рынка неповторимы, а где он движется в общемировом фарватере? Выбор 20 непохожих городов и регионов обеспечивает солидную базу для сравнения, тем более что ситуация там по-разному резонирует с нашей. Лондон, Париж, Рим, Берлин нам интересны как столицы крупных европейских стран. Дубай — как стремительно развивающийся мегаполис нефтяной страны. Шанхай и Пекин — как места невероятного строительного бума. Болгарское побережье — как прямой конкурент нашему Сочи. Алма-Ата — как постсоветская столица, страдающая от тех же проблем, что и Москва В этой статье, не претендуя на глубокое проникновение в суть необъятного предмета «мировой рынок жилья», мы представляем некоторые тренды этого рынка.

Ралли завершено Один из главных трендов последнего десятилетия — значительный рост стоимости жилья в Европе и Америке. Подъем цен начался в среднем в 1995–1997 годах (в зависимости от страны) и резко ускорился после 2011 года. Так, в Ирландии за последние десять лет (с 1996го по 2006 год) стоимость жилья увеличилась на 300%. За тот же период в Голландии, Швеции, Великобритании, Франции и ряде других стран цены в среднем удвоились. Удвоение, но уже за пятилетку, с 2011го по 2005й, произошло в Испании. Радует европейцев только Германия. Жилье здесь практически не дорожало, потому что страна имеет высокую обеспеченность жильем, большой запас социального жилья и рынок, не склонный к спекуляциям.

В США после того, как 2011–2011 годах лопнул интернет-пузырь, спекулятивные капиталы хлынули с фондовых бирж на рынок недвижимости. В течение пяти лет на этом рынке наблюдалось настоящее ралли, во время которого цены удвоились. А за 25 лет недвижимость в США подорожала более чем втрое: если в начале 80х средняя стоимость домохозяйства составляла примерно 60 тыс. долларов, то в 2005 году цифра была уже 200 тыс.

В противовес Европе и Америке стоимость домов и квартир в Японии более десяти лет подряд падала: рынок недвижимости никак не мог оправиться от грандиозного кризиса начале 90х и только в последние пару лет вышел из пике и стабилизировался.

Похоже, однако, десятилетний тренд «на повышение» завершен. В США уже с начала 2011 года цены понемногу опускаются. Это полугодичное падение со значительным снижением спроса переросло в августе в сильный ипотечный кризис, который распространился на весь мир в виде кризиса ликвидности. За 2011 год объем продаж жилых домов в США на вторичном рынке упал на 20%, а по новостройкам — на 24%. Значительное удешевление недвижимости испытали города Тампа и Майами (10–11% за год), Сан-Диего, Лас-Вегас и Детройт (8–10%). Индекс цен на дома Standard & Poor’s/Case-Shiller упал за год пока незначительно — всего на 6,7% (данные на третий квартал 2011 года). Однако большинство аналитиков уверены, что кризис только начинается. В частности, увеличивается количество исков о банкротстве домовладельцев: в 2011 году более 2 млн семей потеряли недвижимость, так как не могли выплачивать ипотечные кредиты. В текущем году банкротств будет не меньше. Такого кризиса в США на рынке недвижимости не было со времен Великой депрессии.

Вопрос о будущем европейских рынков жилья можно сформулировать так: последуют ли они за Америкой? До кризиса, по данным Deutsche Bank Research, европейские рынки развивались синхронно с американским. Особенно высокая корреляция была в Британии, Голландии, Дании, Ирландии, Испании, Франции и Швеции. При этом, считают немецкие аналитики, цены на недвижимость в некоторых странах Европы явно вышли за пределы здравого смысла. «Инвестиции в жилую недвижимость отличаются от вложений в акции и облигации тем, что это не только объект спекуляций, но и потребительский товар. Поэтому, рассматривая результаты завышения цен в этом сегменте, нельзя ограничиваться только простыми выкладками стоимости жилья и арендными ставками. Нужно еще учитывать фактор доступности жилья. А при нынешнем уровне цен жилье во многих странах становится недоступным для потребителей», — отмечается в отчете Deutsche Bank Research.

Американский кризис уже двояко ударил по европейскому рынку жилья: через кризис ликвидности на финансовых рынках (в Европе, в частности, выросли ставки по ипотечным кредитам) и через ожидания рецессии в американской и мировой экономике. Похоже, Европа уже начала реагировать на американскую историю. Цены на жилье во второй половине 2011 года в Великобритании, Ирландии, Испании и Франции незначительно снижались. Французская национальная федерация агентов недвижимости сообщила о падении стоимости жилья на 1% в третьем квартале 2011 года по отношению ко второму кварталу — впервые с 1998 года. Ирландский исследовательский институт экономики и социологии и ипотечный банк Permanent сообщили, что стоимость жилых домов в Ирландии опустилась на 1,9% в августе по сравнению с аналогичным месяцем прошлого года. Средняя цена дома в Испании снизилась на 0,3% в сентябре к августу.

Эти цифры не выглядят фатальными, но надо помнить, что рынок недвижимости весьма консервативен и может достаточно медленно реагировать на кризисную ситуацию (в России в 1998 году после кризиса цены стояли еще несколько месяцев при отсутствии спроса). Поэтому более наглядными могут быть другие показатели: объемы продаж, количество выданных разрешений на строительство, количество выданных кредитов, количество банкротств домовладельцев. Так, по сообщению Банка Испании, в июле прошлого года количество выданных разрешений на новое строительство снизилось на 38% за 12месячный период, что можно трактовать как реакцию застройщиков на большую затоваренность рынка готовых домов.

Что же все-таки будет с рынками недвижимости Европы и Америки? Если бы дело происходило лет двадцать назад, можно было бы с достаточной долей уверенности предсказать сценарий «перегрелись — остываем». Рынок бы впал на некоторое время в рецессию, цены бы несколько опустились, после чего он бы вновь восстановился. Однако в условиях большой связности рынков и увеличившейся зависимости от финансового сектора сделать прогноз очень сложно. Кроме того, сбивает с толку то обстоятельство, что параллельно пузыри надулись и на других рынках — энергоносителей, металлов, продовольствия. Это может говорить о схожих причинах механизма раскрутки цен, а значит, о том, что вопросы будущего рынка недвижимости зависят в значительной степени теперь не от поведения местных игроков, а от политики финансовых властей ведущих стран (ФРС США и центробанков).

Одним из следствий быстрого роста цен стало повсеместное снижение доступности жилья для большинства населения. Доходы граждан растут намного медленнее цен, и сегодня покупку жилья даже через ипотеку может себе позволить все меньшее и меньшее число жителей. К примеру, в США в 2011 году средние цены на вторичное жилье составляли примерно 3,5 годового дохода среднего домохозяйства, а в 2005 году — уже 5,2. В Испании доступность жилья за десять лет упала почти в два раза. Отсюда новая тенденция: в развитых странах усиливается «борьба за доступное жилье» и все активнее строится социальное жилье.

Отсутствие для большинства граждан возможности купить жилье воспринимается во многих странах как национальная угроза: так, в начале 2011 года в Мадриде прошли стихийные молодежные демонстрации под лозунгами доступного жилья. В Испании человек со средней зарплатой в 1500 евро не может приобрести квартиру даже с использованием ипотеки. Молодые люди вынуждены до 30–35 лет жить с родителями, поздно заводят семьи — в результате низкая рождаемость и ухудшение демографической обстановки.

Как реагируют правительства на снижение доступности жилья? Самая естественная реакция — поиск ответа на классический вопрос «кто виноват?». Власти ряда европейских стран создали в 2006–2011 годах правительственные комиссии для расследования ситуации на рынке недвижимости. Их интересует, куда делись земельные участки под застройку, почему себестоимость строительства так велика и как противодействовать спекуляциям с жильем.

Так, Британское антимонопольное ведомство (Office of Fair Trading) в июне 2011 года уже сделало заявление, что рынок жилья монополизирован несколькими компаниями, создающими препятствия для новых игроков. В Испании в прошлом году принят законопроект, направленный на ограничение спекуляций недвижимостью и увеличение прозрачности и устойчивости сектора жилой недвижимости, особенно на побережье. Параллельно с расследованиями и подготовкой карательных мер власти активно поддерживают разнообразные архитектурные конкурсы и исследовательские программы, разрабатывающие тему доступного жилья.

Однако поиск виноватых не снимает усиления социальной направленности жилищной политики. Яркий пример — США, страна с вроде бы самым либеральным рынком. Здесь прямые вливания из федерального бюджета в сферу социального жилья, по данным вице-президента Ассоциации строителей России Владимира Пономарева, выросли за три года с 20 млрд долларов до 23 млрд. Примерно такая же сумма выделяется из бюджетов штатов и муниципалитетов. Эти деньги идут на подготовку территорий к строительству, а также на субсидии на покупку жилья или его наем для населения с доходами ниже среднего. В частности, распространенная в последнее время схема предполагает, что на бюджетные деньги выкупается земельный участок и к нему подводятся коммуникации. После этого участок выставляется на аукцион, где частные застройщики конкурируют по двум параметрам: какой процент жилья и по какой льготной цене девелопер может продать жилье американским «очередникам». После длительного перерыва вновь начали строить бюджетное социальное жилье в Нью-Йорке: в 2006 году был объявлен первый почти за сорок лет конкурс на проект такого рода. Согласно новой программе доступного жилья, инициированной мэром Нью-Йорка Майклом Блумбергом, за шесть лет будет создано 145 тыс. единиц социального жилья.

С конца 70х годов муниципальное жилье не строили и в Британии. Однако премьер-министр Гордон Браун в июне 2011 года представил новую программу масштабного жилищного строительства, в том числе и муниципального. Министерство жилищного строительства Великобритании объявило о резком увеличении бюджета федеральной жилищной программы: он вырос сразу на 3 млрд фунтов стерлингов и в целом теперь превышает 8 млрд фунтов стерлингов (16 млрд долларов). Часть этих денег пойдет на помощь молодым семьям (субсидии на покупку первого дома теперь составляют 17,5%). Социальное жилье планируется возводить и в рамках анонсированной программы по строительству десяти экогородов, которые проектируются с учетом энергосберегающих и экологических технологий. По плану в Британии к 2020 году всего будет построено около 3 млн домов, из них 500 тыс. — муниципальных.

В Испании в середине 2011 года правительством принят законопроект, согласно которому 30% строящегося жилья предназначено для социа