classd0ktor.ru Бурное развитие ипотечных программ на первичном рынке не снижает интереса покупателей к проверенному временем инструменту – рассрочкам.

Тем более что последние по своим потребительским характеристикам все сильнее сближаются с ипотекой.

За последнее время максимальный срок по рассрочкам вырос до десяти лет, а средняя процентная ставка колеблется в районе 10-12% годовых. Как говорят участники рынка, рассрочка остается непременным атрибутом надежной строительной компании, стремящейся предложить клиентам максимальный набор возможностей для покупки. Типовая рассрочка на сегодняшнем рынке – это первый взнос в размере 30% от стоимости квартиры и четкий график регулярных платежей, последний из которых как правило совпадает с моментом ввода объекта в эксплуатацию.

Не конкуренты Рассрочка и ипотека не конкурируют, а, скорее, дополняют друг друга, говорят эксперты. «Некоторым клиентам удобнее пойти в банк и получить долгосрочный ипотечный кредит на покупку жилья. Другие готовы заплатить в более короткий срок и иметь дело только с одной организацией – строительной, – считает Лев Гниденко, генеральный директор ЗАО «Ойкумена». – Тогда вступает в силу рассрочка».

«У застройщиков нет цели конкурировать с банками. Это естественное предложение от строительных компаний, сама природа договора долевого участия диктует подобную финансовую стратегию. Кроме того, для банка платежеспособный клиент, но с «серой» зарплатой выглядит нежелательным заемщиком. Рассрочка позволяет такому человеку приобрести жилье», – добавляет Светлана Денисова, начальник отдела продаж «БФА – девелопмент».

К тому же, в отличие от ипотечного кредита, рассрочка довольно проста в оформлении. «В некоторых компаниях (правда, немногих) рассрочка еще и беспроцентная, – говорит Олег Пашин, генеральный директор ООО «Центр развития проектов “Петербургская Недвижимость”». «Ипотечный же кредит, хотя и дает возможность гасить долг маленькими суммами в течение длительного времени, но с точки зрения требований и оформления документов доступен не всем покупателям», – поясняет он.

«Безусловно, кредитование клиента на продолжительный срок – это банковский бизнес, строители не заинтересованы вести его из-за экономической нецелесообразности и финансовых рисков. Но рассрочки – на небольшие сроки (до пяти лет) на льготных условиях или беспроцентные – застройщик может и должен использовать. Формально 214-ФЗ ограничивает возможности застройщика предоставлять длительную рассрочку», – рассказывает Арсений Васильев, генеральный директор УК «Унисто Петросталь». Согласно 214-ФЗ рассрочка оформляется только на период действия договора долевого участия, то есть на время строительства. Однако застройщики, которые хотят предоставить клиенту более длительную рассрочку, заключают после окончания ДДУ новый договор с клиентом – договор займа.

Такие разные Ипотекой и рассрочкой пользуются разные категории покупателей, отмечают эксперты. Зачастую людям не нужен кредит на длительный срок, который предполагает ипотека, или их ситуация такова, что средства будут поступать определенными частями через какие-то промежутки времени (например, раз в год или в полгода). В этих случаях рассрочка от застройщика – более гибкий инструмент, который позволяет подстроиться под нужды клиентов. При этом, по мнению Александра Лелина, генерального директора «Ленстройтреста», «рассрочки популярнее, чем ипотечные программы из-за более выгодных и гибких условий и наличия беспроцентного периода. Многие начинают с рассрочки, а по истечении срока ее действия остаток суммы оформляют в ипотеку». Как говорит Беслан Берсиров, заместитель генерального директора ЗАО «Строительный трест», длительные рассрочки, в том числе и после окончания строительства, в период кризиса предлагали многие застройщики. «Такие рассрочки фактически заменили собой замороженные банками ипотечные программы», – говорит он.

При этом самая востребованная рассрочка – беспроцентная. «Какими бы низкими ни были процентные ставки по ипотечным программам, банки никогда не смогут вовсе отказаться от них. Рассрочки же позволяют более гибко подходить к системе оплаты. Застройщики предоставляют покупателям рассрочки с различными интервалами между платежами», – говорит Екатерина Гуртовая, директор по маркетингу ЮИТ ДОМ. «По сравнению с ипотекой, рассрочку можно оформить гораздо быстрее и проще», – уверена Мария Цветкова, директор департамента маркетинга «ЛенСпецСМУ». Однако, по ее словам, предоставлять рассрочки своим покупателям могут только крупные надежные застройщики, у которых есть для этого необходимые финансовые инструменты. Тем не менее, несмотря на их популярность, часть застройщиков начинают сворачивать рассрочки. «Многие застройщики свели к минимуму свои программы рассрочек, так как предпочли им партнерские отношения с банками по вопросам ипотечного кредитования», – отмечает Ксения Морковкина, директор по развитию ЗАО «Строительная компания “Темп”».

Сроки и проценты По словам Ольги Литвиченко, директора департамента новостроек АН «Бекар», максимальные сроки рассрочек сегодня составляют десять лет. На такой срок оформляет рассрочку «ЛенСпецСМУ», если вы покупаете трехкомнатную квартиру (при этом заключается договор займа, залогом по которому выступает квартира). Существуют беспроцентные рассрочки до окончания строительства, если первоначальный взнос составил от 50% до 70%. Если взнос был менее 50-60%, проценты составят от 0,8% до 1,5% в месяц на остаток.

Некоторые застройщики вводят гибкую систему рассрочек, когда вносится определенная сумма, а оставшаяся часть разбивается по кварталам. Использование такой программы наиболее выгодно владельцам малого и среднего бизнеса, так как здесь не нужно подтверждать доход и можно внести оставшуюся сумму, когда будет удобно при определенных договоренностях с застройщиком. «Большинство застройщиков ограничивают рассрочку датой сдачи дома плюс некоторый срок (максимально три года, обычно меньше), в целом же период рассрочки не превышает пяти лет», – поясняет Марк Лернер, генеральный директор компании «Петрополь». «Сроки ипотечного кредита могут составить 15-20 лет, в некоторых случаях – до 30 лет. В среднем получается, что ежемесячный платеж по рассрочке больше ипотечного платежа как минимум в три раза. При этом если рассрочка не беспроцентная, то ставка процента по рассрочке и по ипотеке вполне сопоставима», – уверен он Застройщики предлагают различные схемы рассрочек по цене и по времени. Так, средняя ставка по рассрочке в компании «Ойкумена» составляет 13-14% годовых, а срок рассрочки максимум 1,5 лет. «В нашей компании рассрочкой пользуется не менее половины покупателей. С учетом возможной беспроцентной рассрочки сроком до пяти лет, практикуемой в ГК «ЦДС», многие это предложение считают оптимальным», – считает Сергей Терентьев, руководитель департамента недвижимости ГК «ЦДС». «Строительный трест» предлагает рассрочку до трех лет, в зависимости от объекта. Стандартная схема – до окончания строительства плюс один год. До конца строительства действует беспроцентный период, после сдачи – под 1,5% в месяц. Компания «ЮИТ» предлагает рассрочки на объекте, продажи в котором были открыты в январе 2011 года, до 30 апреля 2013-го. Максимальный же срок беспроцентной рассрочки – 22 месяца. «Мы предоставляем беспроцентную рассрочку сроком на шесть месяцев, – говорит Ксения Морковкина. – Первый взнос составляет 50% от стоимости квартиры. Остальные 50% покупатель выплачивает в течение полугода». Похожая схема действует и в «Унисто Петросталь». «Если вы покупаете объект на начальных стадиях строительства, то рассрочка может составить примерно два года. При первоначальном платеже от 50% предоставляется беспроцентная рассрочка. При меньшем первоначальном взносе начисляется от 1% на остаток платежа в месяц. Мы бы хотели предоставлять рассрочку и на большие сроки, но мы работаем в рамках 214-ФЗ, который накладывает на нас свои ограничения», – объясняет Арсений Васильев.

Компания «Петрополь» также предоставляет беспроцентную рассрочку до момента сдачи объекта, при этом возможна индивидуальная схема погашения. В RBI, по словам представителя компании, более трети сделок – с использованием рассрочек. При этом минимальный первый взнос – 10% от стоимости квартиры, а максимальный срок – апрель 2013 года. «БФА – девелопмент» подходит к объектам избирательно. Так, при работе над проектом «Академ-Парк» планирует предоставлять клиентам рассрочку оплаты. По объекту «Токио» возможна 100%-ная оплата или кредитные средства. Наибольший период рассрочки предлагает «ЛенСпецСМУ». Он составляет почти десять лет (до декабря 2020 года). Однако это предложение распространяется только на трехкомнатные квартиры в одном из жилых комплексов. При этом до сдачи дома в эксплуатацию рассрочки беспроцентные, в дальнейшем на остаток долга начисляются проценты.

На самом деле для застройщика выгоднее иметь дело с ипотечными кредитами, так как в этом случае компания сразу получает выплату полной стоимости квартиры, а сама ипотека остается в плоскости отношений покупателя и банка. «Однако аккредитация объекта банком и, как следствие, предложение ипотечных программ зачастую происходят на этапе, когда продажи уже начались, поэтому совсем отказаться от рассрочки для привлечения клиентов на старте продаж редко представляется возможным», – рассказывает Александр Лелин. «Как правило, максимальную рассрочку своим клиентам предоставляют компании-застройщики, привлекающие покупателей по схеме ЖСК, поскольку аккредитация таких объектов у банков проходит сложнее, а некоторые банки вообще не рассматривают выдачу ипотечных кредитов по таким проектам», – отмечает Марк Лернер. «Кроме того, банки способны покрыть далеко не все потребности покупателей, следовательно, застройщики, чтобы не потерять клиентов, готовы предоставить максимально подходящие для них схемы оплаты», – поясняет Екатерина Гуртовая.

На долгие годы Эксперты убеждены, что рассрочки останутся еще длительное время. «Мы не думаем, что в ближайшие пару лет такая форма оплаты уйдет с рынка», – считает Сергей Тереньтев. «До ухода практики рассрочек с рынка еще далеко. Нужно понимать, что ипотечные программы предоставляются большинством банков только при условии работы по 214-ФЗ и заключению ДДУ, – комментирует Александр Лелин. – Да и экономическая выгода для клиента у программ рассрочки зачастую выше, чем при ипотеке, особенно когда покупатель не рассчитывает на многолетние платежи, а готов полностью расплатиться за приобретенное жилье в течение одного-трех лет».

По словам Ксении Морковкиной, частично рассрочка останется, ведь у покупателей всегда должна быть альтернатива ипотеке и единовременной оплате. «До тех пор пока ипотечные кредиты не станут доступнее, компаниям придется предлагать своим покупателям этот альтернативный продукт. И лишь в более отдаленной перспективе, с развитием рынка ипотеки и повышением доступности банковских кредитов, необходимость в рассрочке может отпасть. Каждый будет заниматься своим делом, как это происходит на развитых цивилизованных рынках», – считает Олег Пашин. С ним согласен Арсений Васильев. «Мы надеемся, что у нас будет ипотека, как в Европе: низкий процент на долгий период времени. Несмотря на активизацию ипотечных предложений от банков, эксперты прогнозируют медленное снижение ставок ипотеки, по 1% в год. А это значит, что условия рассрочки от застройщиков по-прежнему будут конкурентоспособны для покупателей жилья. Ну и очередной год мы будем надеяться на устранение нелепых ограничений 214-ФЗ», – говорит он.